Accueil Webzine Logements Article

Acheter une propriété en Thaïlande quand on est expatrié.

L'achat d'un condominium (appartement en co-propriété) est de loin la méthode la plus populaire et relativement la plus simple pour un étranger d'acquérir un bien immobilier en Thaïlande. La loi sur les condominiums en Thaïlande (Condominium Act of Thailand) permet aux étrangers d'acquérir jusqu'à, mais pas plus de 49% de l'espace total d'un projet de condominiums. Le financement pour l'achat du condo doit être transféré depuis l'étranger sur un compte bancaire thaïlandais.

Attention : Le mot condominium désigne aussi bien l'appartement en co-propriété que l'immeuble où ils sont situé. Petite précision qu'il me semblait utile d'apporter pour éviter toute confusion. Autre point à éclaircir, 51% des condos d'un projet doivent appartenir à des citoyens thaïlandais, contre 49% maximum à des étrangers. Si le pourcentage de propriétaire étranger dépasse les 49%, le (ou les) dernier acheteur étranger peut être forcer de revendre son bien à un thaï. Généralement, ce délai est d'un an, mais il se peut que durant cette période le pourcentage change en votre faveur.

Bien que l'achat d'un condominium est un processus assez simple, vous devriez essayer de rassembler toutes les informations nécessaires sur les risques réels ou potentiels liés à l'achat. Vous devriez obtenir et examiner chaque contrat qui sera signé dans le cadre de l'achat du condo et les règles ou le règlement intérieur de la copropriété. Si vous achetez le condo sur plan, vous devez également acquérir tous les autres documents pertinents relatifs à :

  • Le terrain sur lequel le condo est ou sera construit,
  • le financement du projet, et
  • l'identité et les qualifications du propriétaire , développeur et / ou la gestion de l'entreprise.

Après vérification diligente, vous devriez être à l'aise avec l'achat du condo et que vous devriez savoir aussi :

  • Que le titre de propriété du propriétaire est bon,
  • que votre titre de propriété sera bon,
  • que le propriétaire, développeur et/ou l'entreprise de gestion sont bien qui ils prétendent être et sont suffisamment capitalisées,
  • qu'il n'y pas d'hypothèque enregistrés sur la propriété,
  • que les termes du contrat sont clairs et raisonnables,
  • connaître les frais que vous devrez payer, y compris les frais liés à l'achat de l'appartement, le transfert de la copropriété, l'entretien mensuel et le fonds d'amortissement, et
  • qu'une compagnie de gestion ayant une bonne réputation s'occupera de l'entretien du condominium (une fois ce dernier sortie de terre) d'une manière ordonnée et transparente ( Méfiez-vous des sociétés de développement nommant à ce poste de leurs propres gestionnaires car ils pourraient agir avec des arrière-pensées en ce qui concerne les réparations pendant la période de responsabilité par défaut lorsque le développeur est responsable des réparations).

Si vous achetez une propriété en Thaïlande sur plan (ou avant l'achèvement de la construction). Assurez-vous de faire appel au service d'un avocat qui fera en sorte que les sujets importants suivants, entre autres, sont abordées dans le contrat :

  • le délai,
  • le prix,
  • les pénalités de paiement,
  • Le noms du développeurs,
  • la garantit que votre paiement sera intégralement remboursé si la construction n'est pas terminée à temps,
  • les plans d'étage du bâtiment et les spécifications,
  • le règlement extrajudiciaire des différends sous la forme de l'arbitrage.

La due diligence ci-dessus s'applique, en partie, aux transactions immobilières décrites ci-dessous.

Location de terrain

Les étrangers ne sont généralement pas autorisés à posséder de la terre en Thaïlande. Les étrangers peuvent cependant louer des terres. La période de location maximale en Thaïlande pour une propriété résidentielle est de 30 ans. Les bureaux fonciers actuellement refusent d'enregistrer les baux qui prévoient une période totale de location, y compris les renouvellements, de plus de 30 ans. Après 30 ans, le bail sera automatiquement caduque. Addenda aux contrats de location peuvent inclure des périodes de location résultant de, techniquement, de 60 ou 90 ans. Qu'est-ce qui se passe après que la période initiale du bail de 30 ans est expiré. Les conditions de renouvellement dans l'avenant ne sont que des obligations contractuelles pour les deux parties de renouveler le bail, il reviendrait à un tribunal de forcer le propriétaire à effectuer conformément à l'avenant si ce dernier refuse de reconduire le bail de 30 ans.

Propriétaire superficiaire et usufruit

Une propriété superficiaire peut être accordée conformément à l'article 1410 du Code civil et commercial (Civil and Commercial Code). Il s'agit essentiellement d'un droit qui peut être accordé à une personne, sans distinction de nationalité, de posséder les bâtiments, les structures ou les plantations sur le terrain. Ce droit peut être accordé pour une période maximale de 30 ans ou pour la durée de vie soit du propriétaire du terrain, soit de l'usufruitier. Une propriété superficiaire peut s'avérer utiles si vous avez une conjointe Thaï. Votre conjointe Thaï peut acheter un terrain sur la base de pleine propriété et enregistrer une superficiaire en votre faveur pour vous donner plus de protection en tant qu'étranger.

L'usufruit est le droit d'utiliser et de tirer profit ou bénéfice d'un bien appartenant à une autre personne. La Thaïlande a adopté ce principe dans l'article 1417 du Code civil et commercial, qui prévoit qu'un biens immobiliers peut être soumis à l'usufruit en vertu de laquelle l'usufruitier a droit à la possession, l'utilisation et la jouissance de la propriété. L'usufruit peut être enregistré jusqu'à la cessation de vie de l'usufruitier ou pour une durée maximale de 30 ans. Au cours de la période de l'usufruit, le propriétaire ne peut vendre ou transférer la propriété, mais l'usufruitier peut quant à lui louer la propriété et recevoir des revenus locatif.

La Propriété superficiaire et le faite d'être le propriétaire d'un bâtiment que l'ont à fait construire sur le terrain d'autrui (généralement quand ont loue le terrain ou que l'ont en est usufruitier). Un peu comme pour un commerçant qui serait propriétaire du fond, mais pas des murs, cela à ses avantages et ses inconvénients.

Société thaïlandaise

Un étranger peut mettre en place une société à responsabilité limitée (Thai limited company) et acheter des terres au nom de cette société, toutefois, la société doit être détenue à 100 % par des citoyens thaïlandais au moment où la terre est transférée au nom de la société. Des mesures rigoureuses ont été mises en place par les bureaux fonciers pour s'assurer que les actionnaires thaïlandais dans une entreprise sont en effet authentique. Après que la propriété soit détenue par la société thaïlandaise, un étranger peut détenir jusqu'à 49 % des actions de la société.

Attention : Si les bureaux fonciers sont si pointilleux c'est que pas mal d'avocats véreux faisaient miroiter à des acheteurs étranger crédules qu'ils pouvaient être à 100% propriétaire de la société moyennant un montage rocambolesque. Généralement, 51% ou plus des actions étaient détenue par environ sept thaï qui avaient signé une rétrocession anti-datée de leurs actions au nom de l'étranger. Ces rétrocessions étant ensuite gardées dans un coffre chez l'avocat, en cas de problème. Cette technique est tout à fait illégale, bien-entendu, donc à vos risques et périls si vous l'acceptez.

Conjointe thaïlandaise

Une conjointe Thaï peut acheter des terres en Thaïlande. Le conjoint étranger doit signer une déclaration stipulant que les fonds utilisés pour acheter des terres appartiennent à la conjointe thaïlandaise et aussi que le conjoint étranger renonce à tout droit à la propriété du terrain acquit. Le conjoint étranger doit enregistrer un bail, une superficiaire, ou un usufruit sur la terre pour protéger ses intérêts.

La mesure de terrain

Les terrains en Thaïlande sont mesurées en rai, ngan et Tarang wa. Les prix fonciers sont exprimés en bahts par rai ou bahts par Tarang wa pour les petites parcelles. Voir notre article à propos des unités de mesure Thaï pour avoir la liste complète des conversions.

Les impôts fonciers en Thaïlande

Les impôts fonciers applicables varient en fonction de la partie qui paye les taxes et la finalité de l'impôt.

Les taxes foncières en Thaïlande
TaxeDétails
Le droit de transfert0,01 % de la valeur enregistrée de la propriété.
Le droit de timbre0,5 % de la valeur enregistrée de la propriété.
L’impôt à la source1 % de la valeur estimative de la propriété ou de la valeur marchande, selon le plus élevé.
La taxe d’enregistrement du bail1,1% de la valeur locative estimée de la valeur marchande de la propriété.
La taxe professionnelle spécifique0,01% de la valeur estimative de la propriété ou de la valeur du marché selon le plus élevé s'il y a vente dans les 5 ans.
La taxe d’utilisation des structures12,5 % de la valeur locative des biens si la propriété est utilisée pour générer des revenus locatifs.

Contributeur : Gwengoat
Source : Forum-expat.net
Destination : Asie / Thaïlande

  • Soumit le : 14 Janv. 2014
  • Page vues 7111 fois

3 Commentaires

  1. Lee
    Lee du site Appel d'offre algerie Paris France
    /Répondre

    Excellent article. Merci pour le partage. Il est Très intéressant et les infos sont génials.

    Dany
    Dany du site Devis travaux Paris France
    /Répondre

    Merci pour l'article, les prix sont très attractif en Thailande et la rentabilité élevé aussi mais il semblerait que l'achat pour les étrangers est sous forme de bail ?

    • Christophe, webmaster
      Christophe du site Forum Expat Saint-Denis Réunion
      /Répondre

      Non, fallait lire l'article en entier. On peut être propriétaire d'un condominium, voir même d'une maison, cependant, on ne peut être propriétaire d'un terrain. Tu peux donc louer le terrain et y faire construire ta maison, c'est légal et courant pour ceux connaissant cette pratique. Cela revient au même en France pour les commerçants procédant le “fond de commerce” mais pas les “murs”.

Ajouter un commentaire

* Champ obligatoire
Votre commentaire a été envoyé et est en attente d'approbation

Bonjour,
ce site est gratuit, cependant, sa seule source de revenus est la publicité et si vous utilisez un bloqueur de publicité, cela empêche toute chance de pouvoir maintenir le site sur le long therme car, sans revenu, pas de site.

Si vous pouviez le temps de votre visite sur Forum Expat débloquer cette fonctionnalité cela laisserai une lueur d'espoir pour son avenir.

Merci de votre compréhension